不動産投資とトラリピを比較してみる① 不動産投資の特徴
サラリーマンの投資と言えば、不動産投資を思い浮かべる人も多いと思います
私はいまやすっかりトラリピをメインで投資をしていますが、
元々の投資のきっかけは不動産投資でした
そこでこの記事では当時勉強した知識を元に、
不動産投資とトラリピの比較をしてみたいと思います
案件の例:一棟ものの実例
不動産投資と言っても色々ありますが、
マンションの一部屋分を購入して賃貸収入を得るいわゆる区分マンションは、
詳細は省きますが基本上手くいきませんのでここでは考慮しません
（区分を検討している方は今すぐ考え直すことをオススメします）
ここでは一棟ものの不動産投資を例に考えます
一棟ものの不動産投資と言っても、
実際にどのような物件をどのような条件で購入するかって、
詳細まではなかなかネットにも載ってないと思います
ということで、
私の知り合いが実際に購入した案件を例に、不動産投資の実例を見てみようと思います
例えばこのような案件がありました
※価格7,100万円に対して満室時収入が782万なので、
782÷7100＝11.01%となり、これを「表面利回り」と呼びます
もちろんこのマンション自体の立地やら稼働率やらにもよりますが、
普通に稼働しているマンションだとしたら、これはかなりいい案件になります
ただし当然ですが満室時収入の782万が丸ごと手元に入るわけではなく、
ローンの返済やらマンションの維持・管理費やら保険等の諸経費の支払がありますし、
且つ常に満室とも限りませんので、
空室が出た際は賃貸業者に手数料を払って入居者を募集する必要等もあります
これらを踏まえて収入はおおよそ満室収入の85%を見越して、
そこから必要は支払い分を差し引くのが妥当な数字となります
それら諸々を差し引くと年間の手残りは185.3万ほどになります
つまり投資金の7,100万に対して年利2.6%程度となります
これが一棟ものの不動産投資の具体的な実例となりますので、
これを基に不動産投資のメリット・デメリットを整理してみます
不動産投資のメリット
まずは不動産投資のメリットをまとめていきます
投資資金を銀行に融資してもらえる
やはり何と言っても最大のメリットは、銀行から融資を受けられることでしょう
上の例でいきますと、自己資金がなくても7,100万の投資ができることになります
レバレッジをかけるのと同じですね
例えば私が銀行に行って、
トラリピで投資をやるのでお金貸してください、
なんて言っても当然金は貸してもらえませんが、
不動産投資をやるのでお金貸してください、
だと条件次第では銀行からお金を借りることができます
理由は簡単で、
例え私に何かあって不動産経営が立ち行かなくなったとしても、
銀行は私が購入した不動産を差し押さえることができるので、
銀行側もある程度リスクヘッジができるからです
他の投資の場合はそうはいかないですね
例えば私が100万円を銀行に借りて、
トラリピで攻めた設定を行いロスカットにあってしまった場合、
私にはなにも残りませんからね
スタートしてすぐに高い収益が望める
年利としては2.6%ですが、
それでも見込収入としては年収185.3万、つまりは月々15万の収入ということです
トラリピが年利15%だとすると、月15万になるためには、
1,200万ほどの資金で運用する必要があります
1,200万まで資金を貯めるのに何年かかるかわかりませんが、
それと同程度の収入を開始早々に入るのも大きなメリットの一つです
いい物件、いい業者、いい担当に巡り会えれば
運よくこのどれかに巡り会うことができれば、
いい物件が高い収益を生み、
高い収益を背景に更なる融資を組むことができ、
その融資で更に次の物件の購入ができ・・・
とうまく回り始めると、比較的短期間に資産を増やすことが可能です
短期間でリタイアも可能
そうなると、短期間でのリタイアも可能です
不動産投資を始めて１年２年で会社を早期リタイアする、
というのは決して夢じゃないです
私の知り合いでも何人かいます
中には不動産投資を始めて１年で早期リタイアした30歳前後の方もいました
最終的にはマンションが個人の資産に
ローンが完済できればそのマンションが自分の資産になります
ローンがなければ必要経費を差し引いた残りの収入が全て手元に残ります
私が住んでいるマンションのローンは私一人で返済していますが、
ある意味一棟もののマンション投資は、
そのマンションの借り手全員にローンを支払ってもらっているとも言えます
そして不動産という資産を持つことで、色々と広がります
それを担保に更に銀行で融資を受けたり、
今の時代この可能性は高いとは言えませんが、
所有する土地の値段が上がることもしあれば、
いわゆるキャピタルゲインを狙える可能性もあります
不動産投資のデメリット
続いてはデメリットを見てみます
融資を受ける必要がある
融資を受けて取り組む投資となりますので、
融資を受けられないとそもそも始められません
このハードルが最初にして最大のハードルとも言えるかもしれません
数年前は会社勤めの人であれば比較的簡単に融資が出ていましたが、
色々あって今はかなりハードルが高くなっています
（詳しく知りたい方は「かぼちゃの馬車 スルガ銀行」とかでググってください）
ざっくりですが、年収700万以上且つ自己資金1,000万はないと、
なかなかすんなり融資は受けられないと思います
ある程度の自己資金が必要
不動産を購入するにはマンションの購入価格の他に、
謄本登記等の手続きの為の諸費用が必要になります
これも数年前までは諸費用込みの融資、いわゆるオーバーローンが出ていたのですが、
いまは諸経費込みのローンが出ることはほぼあり得ません
諸経費は物件購入価格のおよそ7%と言われますので、
7,100万の物件を購入する場合は500万ほどの自己資金が必要になります
月の手残りが月15万だとすると、
500÷15＝33ヶ月＝2年と9ヶ月は自己資金の回収期間となります
また、マンションは年を経るごとに劣化していきますので、
将来発生する可能性のある修繕費用等を、
手残りの中から計画的に蓄えておく必要があります
再現性があるようでない
不動産投資の本とかには「不動産投資には再現性が高い」なんて書いてあったりします
たしかにある程度の再現性はありますが、それでも不動産は一点ものなんです
例えば今回例にしている案件に関しても、
条件だけ見ればかなり良さそうな案件なのですが、
そのマンションの立地、見た目、入居者の属性等々、
様々な変数によって本当に良い案件かどうかは変わってしまいます
結局良いか悪いかは一点もののそのマンション次第になります
「運よく」いい物件、いい業者、いい担当に巡り会えれば良いですが、
それは「運」という不確定な要素次第です
ローンを背負っている
銀行からお金を借りるわけですから、借金を抱えます
私の知り合いでもトータル数億を銀行から借りている方が何人もいました
不動産投資の世界では億単位を銀行から借りるのは当たり前で、
むしろいかに億以上を借りられるかが成功のカギです
そして購入した物件も、
最終的に資産になる可能性もありますが、
当然負債になる可能性もあります
先のことは誰もわかりませんからね
不動産投資のメリット・デメリットのまとめ
不動産投資のメリット・デメリットを簡単にまとめます
こうやってまとめてみると、
それぞれの項目はメリットでもありデメリットでもあり、
それぞれの項目をどう見るかの違いだけな気がしますね
・・・
気付いたら思った以上に長くなってしまったので、
トラリピとの比較はまた別記事にします
続きはコチラ
salary-fudousan.hatenablog.com
