最近の動き 2018年8月上旬

ということで、

8月ぐらいから少しずつ次に向けて動き出していたので、

その進捗をメモ書きも込めて、更新します。

7月初旬に現地確認した物件が想像以上に古くてボロくて、

更に色々と問題があった反動がおそらく無意識に働いたんだと思いますが、

築古物件に対する抵抗感を感じ始めていたので、

8月初旬は新築物件をメインに探していました。

新築のメリット

・物件が新しい＝客付がやりやすい

・融資がわかりやすい（銀行もある程度評価が出しやすいので）

・10年間の瑕疵担保

・建物自体の価値があるので、消費税還付額が大きい

・問題が少ないので運用が簡単

デメリット

・とは言え、全空室の物件

・価格が高く利回りが低い

・長期保有は難しい（どこかで資産替えが必要になる）

・完成してない

・CFが薄い

土地から探し始める案件の場合は、

8月契約で6戸以上の建物だとすると、

そこから決済して、土地を押さえて、竣工して、ってやってると、

だいたい2019年2月か3月が完成時期になるようで、

そうなると、工事がちょっと延びたりした場合、

最大の繁忙期を逃すことになるので、案件としてかなり微妙。。。

ターゲットを学生にするなら、できれば12月完成ぐらいが、

社会人メインであれば、せめて1月完成ぐらいが、

個人的には良いのではと思いました。

ということで、

2週間かけて、合計4社ぐらいの方と面談して、

10件ぐらいの提案を受けて色々検討したんですが、

結局このタイミングから新築を狙うのは断念しました。

ただ、タイミングによっては新築もすごくいいなと思いました。

もちろん物件次第ですが、

・法人で購入して消費税還付を行う

・この物件自体のCFはほぼ期待しない

・あくまで還付で手持ちのキャッシュを増やす

・それを次の物件の購入に使う

・5年後ぐらいを目処に売却もしくは借換を行うつもりで

・あくまでその間の賃貸経営を最小限にすることを目的に

この辺りを割り切った上でいけるなら、

選択肢としてはありかと思います。

ただ、利回りは7〜8％程度になると思いますので、

5年後ぐらいを目安に何かしらのアクションが必要になると思いますので、

それだけは要注意かと。

以上、8月初旬に取り組んでいたことでした。

来年の5月6月ぐらいにもしかしたら再度検討することもあるかと思い、

自分への備忘録も兼ねての更新でした。

次回は、それ以降取り組んでいることを更新する予定です。